La scadenza temporale della trasmissione della comunicazione nella quale va specificato se sia stata eseguita la cessione del credito al fornitore o lo sconto in fattura non è stata ancora prorogata rispetto alla data del 16 marzo e la pubblicazione speciale del Sole 24 Ore "NT+ Enti Locali ed Edilizia" del 2 marzo 2022 ne tratta in modo diffuso i contenuti:

"Nonostante la proroga dal 16 marzo 2022 al 7 aprile 2022 della comunicazione dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (per spese sostenute nel 2021 e per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute nel 2020), non è stata ancora prorogata la scadenza del 16 marzo della comunicazione alle Entrate degli amministratori di condominio.

L’adempimento riguarda anche i condomìni minimi con amministratore o anche senza, se uno o più condòmini cui è stata attribuita la spesa hanno «effettuato la cessione del credito» (in questo caso sarà il condomino ad effettuare la comunicazione).

Nella comunicazione va indicato anche se è stata eseguita la cessione al fornitore o lo «sconto in fattura» (codice 2 delle specifiche tecniche) o se è stata effettuata la cessione del credito a soggetti diversi dai fornitori (codice 1). Ma ad oggi risulta impossibile conoscere con certezza queste informazioni prima di ricevere dalle Entrate l’esito dell’invio della Comunicazione dell’opzione, che dovrà essere inoltrata dall’amministratore o dall’intermediario abilitato entro il 7 aprile 2022. La certezza del trasferimento, peraltro, si avrebbe solo con l’accettazione del credito da parte del cessionario.

Come lo scorso anno, infatti, anche le istruzioni per il 2021 prevedono l’invio dei dati degli interventi agevolati con il superbonus del 110% per i quali il condominio non ha effettuato alcun bonifico «parlante» nell’anno per effetto della cessione del credito da parte di tutti i condòmini ai fornitori o della fruizione del contributo mediante sconto.

Nel campo 27 della Comunicazione alle Entrate per la precompilata, la spesa agevolata va sempre attribuita al condòmino al lordo delle eventuali cessioni o «sconti in fattura» (pertanto, anche nel caso in cui quest’ultimo non l’abbia versata al condominio per effetto della cessione del credito al fornitore o lo «sconto in fattura»), ma per evitare che l’agenzia delle Entrate riporti questa spesa detraibile nella dichiarazione precompilata, in caso di sua cessione a terzi o «sconto in fattura», nella voce 29, relativa al Credito ceduto o contributo mediante sconto, va indicato che è stata effettuata la cessione del credito al fornitore o lo «sconto in fattura» (codice 2 delle specifiche tecniche) e che è stata effettuata la cessione del credito a soggetti diversi dai fornitori (codice 1).

Spesso l’intermediario che invia il modello per la precompilata non è lo stesso che invia la Comunicazione dell’opzione, ma è bene che i dati dei due modelli coincidano."

Il decreto prezziari del ministero della Transazione ecologica prevede un totale di 34 voci, sono esclusi dalle tabelle le colonnine di ricarica e gli impianti fotovoltaici ed è previsto un incremento lineare dei valori pari al 20% per la maggioranza dei casi.

Superata la fase transitoria di 30 di giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale i prezziari saranno l'unico riferimento ammissibile pertanto, coloro i quali volessero conservare il quadro economico riferito ai valori antecedenti, avranno la possibilità di presentare un titolo edilizio.

In ambito condominiale, nel caso di impossibilità di presentazione di un nuovo titolo edilizio prima del termine della fase transitoria, l’amministratore sarà tenuto convocare imprese e professionisti tecnici per far quadrare i conti dei capitolati già approvati e, nel caso, rifarli e convocare nuovamente l’assemblea per una nuova approvazione, conseguentemente, anche nei rapporti con le banche, potrebbe essere necessaria una nuova procedura di ridefinizione degli importi.

Viene infine confermata la considerazione dei costi in tabella al netto di Iva, prestazioni professionali, opere relative alla installazione e manodopera per la messa in opera dei beni consentendo a questi elementi di restare fuori dai massimali.

I valori previsti dal decreto dovranno essere utilizzati per le asseverazioni legate al superbonus e per quelle dei bonus minori, quando una verifica di congruità sia prevista dalla legge. Restano esclusi tutti i piccoli interventi e quelli in edilizia libera: a loro non si applicano le verifiche di congruità in caso di cessione o sconto in fattura.

I prezzari Dei possono essere utilizzabili per le asseverazioni di congruità delle spese per i lavori edilizi agevolati diversi dai superbonus. Il nodo, da sciogliere a partire dal 12 novembre scorso (Decreto Antifrodi), è risolto attraverso una parte dell’emendamento governativo alla legge di Bilancio, che si presenta come norma interpretativa dopo che l’agenzia delle Entrate aveva evitato un’interpretazione che avrebbe risolto un problema subito sollevato da imprese e professionisti. L'argomento è ripreso dal quotidiano Il Sole 24 Ore (Il Sole 24+ del 24 Dicembre 2021, tema ripreso dal quotidiano nell'edizione del 28 Gennaio 2022).

Come precisa il quotidiano essendo l'emendamento un norma interpretativa, si potrà applicare ai cantieri aperti dal 6 ottobre 2020 ma soprattutto ai lavori non ancora asseverati alla data del 12 novembre 2021, quando era entrato in vigore del Dl 157/2021 che aveva sollevato il problema.
Ora viene detto chiaramente che i prezzari Dei individuati dall’articolo 13.1, lettera a), del decreto Mise Requisiti del 6 agosto 2020 sono applicabili anche ai bonus “ordinari” e al bonus facciate. Il che significa, per imprese e tecnici asseveratori, poter contare su riferimenti molto più precisi, evitando il contenzioso con il fisco.


Le persone fisiche che eseguono lavori agevolati con il super bonus del 110% nelle villette devono calcolare il Sal del 30% al 30 giugno 2022, ai fini della proroga dell’agevolazione dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022, considerando l’«intervento complessivo» e non solo i lavori ammessi al super bonus. Il chiarimento è contenuto in una risposta dell’agenzia delle Entrate a Telefisco 2022 come ampiamente trattato nel Sole 24 Ore del 28 Gennaio 2022.

Sal per la proroga villette

Come dettagliatamente spiegato nel contributo del quotidiano, "grazie alla Legge di Bilancio 2022, per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle unità immobiliari unifamiliari (le villette), il super bonus del 110%, in vigore per le spese sostenute dal primo luglio 2020 al 30 giugno 2022, può spettare «anche» per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati i lavori per almeno il 30% dell’«intervento complessivo» (in base al Sal e indipendentemente dai pagamenti). Non si parla del 30% dell’intervento complessivo «agevolato», quindi, occorre fare riferimento all’ammontare complessivo delle spese riferite all’intero intervento e non all’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione del 110%. Infatti, secondo la risposta del 24 novembre 2021, n. 791, relativa all’ormai superata proroga al 31 dicembre 2022, prevista per il cosiddetto «unico proprietario» prima dell’ulteriore proroga alla fine del 2023, senza condizioni, introdotta dalla Legge di bilancio 2022, il calcolo del Sal del 60% al 30 giugno 2022 doveva basarsi sull’«intervento complessivamente considerato» e non solo sui lavori antisismici (incentivo trattato nell’istanza)".

"L’agenzia delle Entrate, a Telefisco 2022, ha confermato questa interpretazione anche per la proroga del 110% per le villette a fine 2022, condizionata al Sal del 30% entro il 30 giugno 2022. Pertanto, per calcolare l’«intervento complessivo» vanno considerati non solo gli importi che superano i vari limiti di spesa ammessi al bonus (come avviene per il Sal del 30% nel caso di cessione del credito o dello sconto in fattura), ma anche gli importi agevolati con altri bonus diversi dal 110% (ad esempio, il bonus casa) o quelli non fiscalmente agevolati (come, ad esempio, una manutenzione ordinaria non assorbita nell’intervento superiore)".


Il decreto Sostegni-ter irrompe sul mercato delle cessioni dei bonus casa mentre non sono ancora pienamente operative le regole dettate dalla legge di Bilancio. Il quotidiano Il Sole 24 Ore approfondisce il tema trattato.

"Il decreto legge 4/2022 impone lo stop alle cessioni dei crediti d’imposta successive alla prima, superbonus compreso (facendo salve solamente quelle comunicate prima del prossimo 7 febbraio: un brevissimo periodo transitorio).

La manovra, inoltre recependo il decreto Antifrodi, ha introdotto una “franchigia” che limita le situazioni in cui i bonus casa ordinari diversi dal 110% – per essere ceduti o usati con sconto in fattura – devono avere l’asseverazione di congruità della spesa e il visto di conformità.

In particolare, se ne può fare a meno:

per gli interventi qualificati come attività edilizia libera dal Testo unico dell’ediliza, dal glossario dell’edilizia libera o dalle norme regionali;

per i lavori di importo complessivo non superiore a 10mila euro.

Dal 4 febbraio viene adeguato il canale telematico delle Entrate per rendere possibile la comunicazione delle cessioni prive di asseverazione e visto in base a questa “franchigia” quindi comunicare la cessione delle spese pagate nel 2022.

Un aggiornamento lento che ha creato non poche difficoltà a imprese e professionisti. Ad esempio, chi si è trovato nei primi giorni dell’anno a dover cedere un credito per lavori da 8mila euro eseguiti l’anno scorso ha dovuto scegliere: pagare l’asseverazione e il visto (e tentare di vendere subito il bonus) o aspettare l’attuazione della franchigia?

Dopo aver accolto con soddisfazione la proroga fino al 2024 di quasi tutti i bonus ordinari (tranne bonus facciate e barriere architettoniche), gli operatori hanno dovuto constatare che la monetizzazione immediata delle detrazioni edilizie è diventata molto più complicata.

Lo stop alle cessioni successive alla prima – introdotto dal decreto Sostegni-ter – ha avuto impatto immediato sul mercato. Molti potenziali acquirenti, come le piccole banche, hanno messo in stand-by le operazioni, sapendo di non poter più rivendere i tax credit dopo averli acquistati. E l’allarme ha coinvolto i servizi legati a queste attività, come quelli offerti dalle piattaforme di scambio (si veda Il Sole 24 Ore del 28 gennaio).

Oltre alla stretta che deriva dalle nuove regole, ce n’è anche una indiretta, legata all’incertezza applicativa. Alcuni dubbi sono stati chiariti giovedì 27 gennaio a Telefisco:

1 la franchigia prevista dalla legge di Bilancio non vale mai per il bonus facciate. Per la cessione o lo sconto in fattura, cioè, servono sempre l’asseverazione e il visto;

2 nel caso in cui si esegua un intervento di manutenzione straordinaria, si possono cedere anche le spese per la manutenzione ordinaria collegata (ad esempio, la tinteggiatura dopo la ristrutturazione di un alloggio);

3 anche l’installazione di impianti di condizionamento con pompa di calore è cedibile, in quanto manutenzione straordinaria;

4 per asseverare la congruità dei costi per i bonus ordinari diversi dall’ecobonus, i tecnici possono usare i prezzari Dei fin dal 12 novembre (entrata in vigore del Dl Antifrodi), perché il chiarimento contenuto nella legge di Bilancio è retroattivo;

5 la possibilità di applicare la cessione o lo sconto in fattura per l’acquisto del box auto pertinenziale – introdotta dalla legge di Bilancio – vale anche per gli acconti, ma solo se pagati dal 1° gennaio.

Nel videoforum con Italia Oggi è stato inoltre chiarito che le spese per visti e asseverazioni sono detraibili fin dal 12 novembre. Venerdì scorso le Entrate hanno poi aggiornato le proprie Faq, precisando che la franchigia per i piccoli lavori varrà per tutte le comunicazioni inviate dal 4 febbraio, anche se relative lavori del 2021. Resta invece in bilico la necessità di avere una polizza assicurativa “da superbonus” per il tecnico che assevera i bonus ordinari.

Chiarimenti e Faq sono utili, ma non bastano a superare il vero ostacolo emerso in questi giorni. Chi vuole tentare la via della cessione o dello sconto in fattura oggi deve mettere in conto tempi lunghi, oltre al rischio di non trovare un compratore o un tecnico asseveratore"

Informazioni tratte dal Sole 24 Ore 31 Gennaio 2022

Per gli edifici plurifamiliari previsto un calo progressivo della detrazione: dal 2024 il beneficio sarà del 70%, per poi scendere al 65%

Spetterà fino alla fine del 2023 il superbonus del 110% (con una riduzione al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025) per i lavori effettuati dai condomìni sulle parti comuni condominiali e per quelli effettuati dai condòmini sui propri appartamenti. Sono queste le principali novità contenute nella versione definitiva della legge di Bilancio 2022 in materia di superbonus.

Condomìni e proprietari unici

In particolare, il superbonus spetterà al 110% per le spese sostenute dal 1°luglio 2020 al 31 dicembre 2023 (70% per il 2024 e 65% per il 2025), nei seguenti casi:

  • per «gli interventi effettuati dai condomìni» sulle parti comuni condominiali;
  • per gli interventi effettuati dal cosiddetto «unico proprietario» (edificio da due a quattro unità);
  • per quelli «trainati» (oltre che quelli «trainanti», rari, ma possibili) effettuati dalle «persone fisiche sulle singole unità immobiliari del condominio ovvero dell’edificio dell’«unico proprietario» (come, ad esempio, la sostituzione delle finestre dei singoli appartamenti o la sostituzione della propria caldaia autonoma);
  • per le Onlus, le organizzazioni di volontariato (Odv) e le associazioni di promozione sociale (Aps);
  • per la demolizione e ricostruzione di edifici, classificata tra le ristrutturazioni dal Testo unico dell’edilizia (articolo 3, comma 1, lettera d, dpr 6 giugno 2001, n. 380).

I vecchi limiti

Sono state superate, pertanto, le limitazioni previste dalla prima versione della legge di Bilancio 2022, secondo le quali la proroga era prevista per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 solo nei seguenti casi, alternativi:

  • in caso di presentazione prima del 1° ottobre 2021 della Cila o della Cilas;
  • in caso di persona fisica con Isee non superiore a 25mila euro annui e con unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
  • in caso di intervento di demolizione e ricostruzione di edifici, con le formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo già avviate al 30 settembre 2021.

Informazioni provenienti da Il Sole 24 Ore del 30 dicembre 2021

Zanisi Srl è attivamente impegnata nella formulazione di offerte economiche e nella realizzazione di lavori per la sostituzione degli impianti termici condominiali:

  • Superbonus 110%: in qualità di collaboratori di General Contractor prescelti dal Condominio con il ruolo di subfornitori per la realizzazione delle opere di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale in un contesto più ampio che preveda anche interventi sull’involucro edilizio
  • Ecobonus 50% o 65%: per una assegnazione diretta da parte del Condominio di opere per la riqualificazione degli impianti termici con sconto in fattura per la cessione del credito fiscale maturato con l’intervento

Vuoi avere maggiori informazioni o cerchi un preventivo? Contattaci >

Facciamo due passi insieme verso le opportunità offerte dal decreto rilancio per massimizzare il risparmio economico ed energetico riqualificando un impianto termico con Ecobonus.

Tralasciamo le possibilità offerte dal Superbonus 110% del quale parliamo nelle altre sezioni del nostro sito per soffermare la nostra attenzione su questo caso: condominio con impianto di riscaldamento centralizzato da riqualificare spendendo il meno possibile.

Ad esempio:

  • riqualifichiamo la centrale termica con una nuova caldaia a condensazione
  • eseguiamo il ritubaggio del camino in muratura con canna fumaria in acciaio inox
  • sostituiamo il vecchio impianto elettrico con uno nuovo completo di sistemi di regolazione evoluti e possibilmente telecontrollo
  • rinnoviamo la parte meccanica dell'impianto con nuove elettropompe di circolazione, organi di filtrazione, comando, controllo, sicurezza,
  • separiamo idraulicamente la caldaia dall'impianto con uno scambiatore a piastre per proteggerla (su questo tema vi invitiamo ad approfondire la tematica negli altri contributi del sito)
  • realizziamo un nuovo sistema di trattamento dell'acqua con addolcitore e condizionamento chimico
  • tutto quanto serve per avere un nuovo "abito su misura" per gli impianti tecnologici per l'edificio. 

Ci troviamo ora nelle condizioni di dover pagare la società che ha eseguito le opere.

Nel nostro esempio abbiamo sostituito l'impianto di climatizzazione invernale con una caldaia a condensazione di classe A.

Inoltre il tecnico abilitato ha redatto l'asseverazione che riguarda il rispetto dei requisiti tecnico-prestazionali sostenuti dal contribuente/committente.

Possiamo quindi vedere riconosciuta la nostra detrazione fiscale con aliquota 50% in 10 anni.

Primo passo insieme: lo sconto sul corrispettivo

Il Condominio ha affidato a Zanisi Srl la realizzazione delle opere di riqualificazione con un "chiavi in mano" di qualità e sceglie di usufruire dell'opportunità offerta di uno sconto sul corrispettivo economico in cambio della cessione del credito di imposta alla nostra società, supponiamo un intervento del valore di € 50.000,00.

Zanisi Srl pratica uno sconto pari alla detrazione fiscale pari ad € 25.000,00 pertanto il condominio dovrà sostenere questa spesa oltre alle commissioni ed agli oneri finanziari per la cessione del credito stimati intorno al 20% del importo ceduto pari, nell'esempio, ad € 5.000,00 spendendo in totale € 30.000,00 contro l'intera cifra.

Secondo passo insieme: rifinanziamento del residuo

La nostra società offre la possibilità di rifinanziare in 5 anni l'importo residuo dopo la cessione del credito a condizioni interessanti, nell'ambito di un contratto a rendimento energetico (Contratto di Servizio Energia Plus) con un risparmio energetico ed economico garantito contrattualmente nella misura minima del 10% rispetto alla situazione "pre-intervento".

Riassumendo:

  • € 50.000,00 Investimento per il rinnovamento dell'impianto
  • € 30.000,00 Spesa Rifinanziabile in 5 anni

Spesa Annuale:

  • € 6.000,00 Quota Lavori
  • € 500,00 Oneri finanziari

€ XXXXX - 10% Spesa per i consumi energetici garantita come inferiore almeno del 10% rispetto alla situazione precontrattuale

La riduzione del consumo energetico garantita viene dettagliata in un report annuale che oltre al risparmio economico evidenzia la riduzione di emissioni in atmosfera convertite in TEP (Tonnellate Equivalenti di Petrolio) per un intervento mirato alla riduzione dei costi e delle emissioni.